2026年1月1日，房贷利率调整的政策正式落地，公积金贷款和部分商业住房贷款利率同步下调，其中存量住房公积金贷款利率直接下调25个基点，这一消息让刚需购房者、存量房贷族都直呼“减负了”。房贷利率下调不是简单的数字变化，而是直接关系到每个买房人的钱包——少则每月省几百元月供，多则整个贷款周期省出十几万元利息。今天就用大白话把这次利率下调的细节讲清楚，算明白不同情况能省多少钱，也分析政策背后的逻辑和买房人的应对策略。
一、这次利率下调，到底降了多少？分清楚“公积金”和“商贷”的不同
很多人看到“房贷利率大降”的消息，第一反应是“我的房贷能降多少？”，但这次调整分公积金贷款和商业贷款两个维度，降幅和适用范围差异很大，得先把政策细节捋明白。
1. 公积金贷款利率：存量+新增都降，25个基点是硬标准
2026年这次公积金利率下调，覆盖了存量公积金贷款和新增公积金贷款，统一下调25个基点（0.25%）。
• 首套住房公积金贷款利率：调整后，5年以下（含5年）利率降至2.6%，5年以上利率降至3.1%，这是近年来公积金利率的又一次大幅下调。
• 二套住房公积金贷款利率：5年以下（含5年）利率降至3.025%，5年以上利率降至3.575%，同样下调25个基点。
需要注意的是，存量公积金贷款的利率调整不是“立即生效”，而是从2026年1月1日起，按新利率重新计算月供，不用购房者手动申请，银行会自动调整。
2. 商业贷款利率：不是“一刀切”，重点针对刚需
和公积金贷款的统一下调不同，本次商业住房贷款利率下调是“定向调整”，主要针对首套商业性个人住房贷款，二套商贷利率暂未调整。
• 新增首套商贷：全国范围内的首套商贷利率下限，在LPR（贷款市场报价利率）基础上再下调10个基点，比如当前5年期LPR为4.2%，调整后首套商贷利率下限可低至4.1%，各地可根据楼市情况在此基础上浮动。
• 存量首套商贷：对于2025年12月31日前发放的首套商贷，购房者可向银行申请“利率重定价”，将利率调整为最新的LPR加点模式，具体降幅由银行和购房者协商确定，原则上不低于当地首套商贷利率下限。
这里要明确，二套商贷和经营性房贷不在本次调整范围内，政策精准瞄准刚需购房者，避免资金违规流入楼市。
二、算笔明白账：利率下调后，到底能省多少钱？
房贷利率下调的实际好处，最终体现在月供和总利息上。我们以常见的贷款额度和年限为例，算一算不同情况的省钱金额，大家可以对号入座参考。
1. 公积金贷款：50万贷30年，总利息省近4万
假设购房者申请50万元公积金贷款，贷款期限30年，等额本息还款：
• 调整前（5年以上利率3.35%）：月供约2176元，总利息约28.34万元。
• 调整后（5年以上利率3.1%）：月供约2105元，每月省71元，总利息约25.78万元，整个贷款周期省2.56万元。
如果贷款额度更高，比如100万元公积金贷款，30年等额本息：
• 调整前月供4352元，总利息56.68万元；
• 调整后月供4210元，每月省142元，总利息51.56万元，省5.12万元。
贷款额度越高、年限越长，省的利息越多，对于公积金贷款额度充足的刚需家庭来说，减负效果很明显。
2. 商业贷款：100万贷30年，每月能省近百元
以**首套商贷100万元，30年等额本息，利率从4.2%降至4.1%**为例：
• 调整前：月供约4895元，总利息约76.22万元。
• 调整后：月供约4832元，每月省63元，总利息约73.95万元，省2.27万元。
如果是200万元首套商贷，30年等额本息：
• 调整前月供9790元，总利息152.44万元；
• 调整后月供9664元，每月省126元，总利息147.9万元，省4.54万元。
虽然商贷的单月降幅看似不多，但累计30年下来，总利息能省数万元，对于普通工薪家庭来说，也是一笔不小的开支。
3. 存量房贷族：主动申请才能享优惠
对于2025年之前办理的存量首套商贷，需要主动向贷款银行申请利率调整，才能享受本次下调的福利。比如某购房者2024年办理的首套商贷，利率是LPR+50个基点（当时LPR为4.2%，实际利率4.7%），2026年调整后LPR仍为4.2%，银行可将加点数降至40个基点，实际利率变为4.6%，100万贷30年，每月能省约58元，总利息省2.09万元。
建议存量房贷族在2026年1月尽快联系银行，咨询利率调整的具体流程，避免错过优惠。
三、利率下调的背后：政策瞄准“刚需”，而非刺激楼市
很多人会问，为什么2026年年初会突然下调房贷利率？其实这不是单纯为了“刺激楼市”，而是结合当前房地产市场和经济形势的精准调控，核心目标是支持刚需和改善型住房需求。
1. 缓解刚需购房压力，稳定房地产市场
近年来，刚需购房者面临的最大压力就是房贷月供，尤其是年轻人，首付掏空积蓄后，高额月供让生活质量大打折扣。本次利率下调直接降低了购房的资金成本，能让更多刚需家庭“买得起房、供得起房”，同时也能带动新房市场的成交，稳定房地产市场的基本面。
2. 降低存量房贷族的还款负担，释放消费潜力
存量房贷族的月供压力减小后，可支配收入会增加，这部分资金能投入到日常消费、子女教育、养老等领域，进而拉动内需，促进经济增长。比如一个家庭每月省出200元月供，一年就是2400元，能有效缓解家庭的消费压力。
3. 坚持“房住不炒”，避免楼市过热
本次政策明确只针对首套房贷和刚需群体，二套房贷利率未作调整，也没有放开限购、限贷等政策，体现了国家“房住不炒”的定位。政策的目的是支持合理的住房需求，而非鼓励投机炒房，避免楼市出现非理性上涨。
四、买房人该怎么应对？这几个建议帮你把握机会
面对房贷利率下调的政策，不同的买房人（刚需、改善、存量房贷族）有不同的应对策略，找对方法才能最大化享受政策红利。
1. 刚需购房者：抓住窗口期，优先用公积金贷款
如果是计划2026年买房的刚需，建议尽快出手，当前利率处于低位，是购房的好时机。同时，要优先使用公积金贷款——公积金利率远低于商贷，能最大限度节省利息。如果公积金贷款额度不够，可选择“公积金+商贷”的组合贷，减少商贷的比例。
另外，刚需买房要结合自身经济实力，不要因为利率下调就盲目加杠杆，比如贷款额度不要超过家庭月收入的50%，避免后期还款压力过大。
2. 改善型购房者：先算清成本，再考虑置换
改善型购房者如果想换房，要先算清“卖旧买新”的成本：比如出售现有房产的税费、新房的首付比例、新房贷的利率等。如果现有房产是二套，置换后变成首套，可享受首套房贷的低利率，这种情况置换比较划算；如果置换后仍为二套，利率没有优惠，就要谨慎考虑。
此外，改善型购房要关注户型、地段、配套等因素，不要只盯着利率优惠，毕竟房子是用来住的，居住体验才是核心。
3. 存量房贷族：及时申请利率调整，选择合适的重定价日
对于存量首套商贷用户，要在2026年1月尽快联系贷款银行，申请利率重定价。需要注意的是，重定价日有“每年1月1日”和“贷款发放日”两种选择，如果当前LPR处于低位，建议选择“每年1月1日”作为重定价日，能尽快享受利率下调的福利；如果预计未来LPR还会下降，可选择“贷款发放日”，等待后续利率进一步下调。
另外，如果手里有闲置资金，且房贷利率高于理财产品的收益率，可考虑提前部分还款，减少贷款本金，进一步节省利息。比如贷款100万，提前还20万，月供会直接减少，总利息也会大幅降低。
4. 注意避开这些误区，避免踩坑
• 误区一：“利率下调就可以无限加杠杆买房”。利率下调只是降低了资金成本，但买房仍要量力而行，过度加杠杆会面临断供风险。
• 误区二：“存量商贷会自动下调利率”。除了公积金贷款，存量商贷需要主动向银行申请调整，否则仍按原利率执行。
• 误区三：“所有商贷都能下调利率”。本次商贷利率下调只针对首套，二套商贷和经营性房贷不在调整范围内，不要混淆政策适用范围。
五、未来房贷利率会继续降吗？看这两个关键信号
很多买房人关心，2026年这次利率下调后，未来房贷利率还会不会继续下降？其实房贷利率的走势，主要取决于两个核心因素：
1. LPR的变动趋势
房贷利率以LPR为基础，加点数由银行确定。如果未来经济下行压力较大，央行可能会下调LPR，进而带动房贷利率进一步下降；如果经济复苏向好，LPR可能保持稳定甚至小幅上调。从当前经济形势来看，2026年LPR大概率会保持平稳，房贷利率大幅下调的可能性不大，但不排除针对刚需的定向微调。
2. 房地产市场的表现
如果房地产市场成交持续低迷，刚需购房意愿不足，政策可能会进一步出台利好措施，比如继续下调房贷利率、降低首付比例等；如果楼市成交回暖，房价出现非理性上涨，政策则可能收紧，避免市场过热。
总体来说，2026年的房贷利率大概率会保持“稳中有降”的态势，重点向刚需群体倾斜，想要买房的家庭可以重点关注LPR的变动和地方楼市政策的调整。
2026年房贷利率的下调，是送给刚需购房者和存量房贷族的一份“新年福利”，不仅能减轻购房和还款压力，也能让房地产市场朝着更健康的方向发展。对于买房人来说，既要抓住利率低位的机会，也要保持理性，根据自身情况做出最合适的选择。毕竟，买房不是一场“投机游戏”，而是为了追求更美好的生活，只有量力而行，才能真正享受房产带来的幸福感。
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